Die Vermietung auf der einen und Anmietung auf der andere Seite von gewerblichen Flächen ist ein komplexes Vorhaben – auch aus finanzieller Sicht. Neben der monatlichen Miete fallen weitere Kosten wie Provisionszahlungen an, wenn die Vermarktung über einen Makler erfolgt. Dabei stellt sich die Frage: Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien, wie hoch fällt diese Zahlung aus – und welche Alternativen gibt es, wenn der finanzielle Spielraum ohnehin schon knapp bemessen ist?
Gewerbemietvertrag
Wer zahlt die Provision bei Gewerbeimmobilien-Miete?
Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzliche Vorgabe zur Verteilung der Maklerprovision. Anders als bei privaten Mietverträgen greift hier nicht das sogenannte Bestellerprinzip, bei dem derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt.
Die Zahlungsverpflichtung zur Maklerprovision für die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist frei zwischen Mieter und Vermieter verhandelbar. Ausschlaggebend ist meistens die aktuelle Marktsituation. In einem Markt mit einer hohen Nachfrage (Verkäufermarkt) sind die Mieter eher dazu bereit, die Provision zu übernehmen. Gibt es dagegen viele verfügbare Objekte (Käufermarkt), steigt der Druck auf den Anbieter, sodass dieser häufiger die Maklerkosten übernimmt oder zumindest daran beteiligt wird. Auch individuelle Faktoren wie die Vertragslaufzeit und die Lage des Objektes spielen bei den Verhandlungen eine Rolle.
Typische Szenarien: Wer zahlt die Provision bei Gewerbeimmobilien?
Drei Modelle haben sich in der Praxis in Bezug auf die Maklerkosten im vermieteten Gewerbe durchgesetzt:
Wer die Provision bei Gewerbeimmobilien zahlt, sollte klar im Maklervertrag geregelt werden. Eine bloße Erwähnung im Exposee oder mündliche Absprachen reichen nicht aus, um eine Provisionspflicht am Ende zu begründen.
Achten Sie auf die Kennzeichnung im Inserat: Oft stoßen interessierte Mieter auf Anzeigen im Internet, in denen Gewerbeimmobilien ausdrücklich als „provisionsfrei“ angeboten werden. Das bedeutet, der Vermieter erklärt sich dazu bereit, die Maklerprovision für die Vermietung seiner Gewerbeimmobilien selbst zu tragen. Diese Vereinbarung sollte dann aber unbedingt schriftlich im Mietvertrag festgehalten sein.
Die Größe der Gewerbefläche kann Einfluss auf die Provisionsregelung haben
Ob ein Mieter die Maklerprovision zahlt oder nicht, hängt in der Praxis oft auch von der Größe der angemieteten Fläche ab. Kleinere Büros unter 300 Quadratmetern sind in der Regel provisionspflichtig für den Mieter, da sie häufig im Besitz von Privatpersonen sind, die auf eine Kostenbeteiligung bestehen. Größere Büroflächen hingegen werden oft von institutionellen Eigentümern angeboten, etwa Fondsgesellschaften oder beispielsweise auch Versicherungen. Diese sind häufiger bereit, die Maklerprovision zu übernehmen – vor allem, wenn ein langfristiger Mietvertrag mit einem bonitätsstarken Unternehmen zustande kommt.
Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien: In welcher Höhe wird sie fällig?
Die Höhe der Maklerprovision bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien liegt in der Praxis zwischen 2 und 3 Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer der Nettokaltmiete. Dieser Rahmen hat sich als Marktstandard etabliert – auch wenn die genaue Höhe frei verhandelbar ist.
Je nach Region und Marktlage kann es zu Abweichungen kommen: In wirtschaftsstarken Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Hamburg wird häufig die obere Grenze angesetzt, während in ländlichen Gebieten eher geringere Provisionssätze üblich sind. Zusätzlich spielt auch die Laufzeit des Mietvertrags eine Rolle. Viele Makler berechnen bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren eine Courtage in Höhe von drei Monatsmieten. Bei längeren Laufzeiten kann sich die Provision auf vier Monatsmieten oder mehr erhöhen.
Zu welchem Zeitpunkt muss die Provision von Gewerbeimmobilien gezahlt werden?
Die Maklerprovision wird bei Gewerbeimmobilien mit Abschluss eines rechtswirksamen Miet- oder Kaufvertrags fällig. Das bedeutet: Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, hat der Makler Anspruch auf seine Vergütung, wenn der Mieter an den Kosten für die Provision bei Gewerbeimmobilien beteiligt wird. Die konkrete Zahlungsfrist wird im Mietvertrag geregelt. Üblich sind Fristen zwischen 7 und 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung.
In diesen Fällen wird die Maklerprovision unwirksam: Ein Provisionsanspruch besteht nur dann, wenn ein Vertrag wirklich zustande gekommen ist. Darüber hinaus sind Makler zur korrekten und vollständigen Aufklärung verpflichtet. Interessenkonflikte, das Verschweigen wesentlicher Mängel oder fahrlässiges Verhalten können dazu führen, dass der Provisionsanspruch ganz oder teilweise entfällt.
Provision bei Gewerbeimmobilien: Was ist der Unterschied zwischen Miete und Verkauf?
Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzliche Regelung zur Höhe oder Verteilung der Maklerprovision. Die Provisionshöhe richtet sich meistens nach dem Verkaufswert. Wer die Provision zahlt, ist wie auch bei der Vermietung Verhandlungssache. Üblicherweise wird die Maklerprovision beim Verkauf von Gewerbeimmobilien aufgeteilt – die Anteile müssen aber nicht zwingend gleich hoch sein.
Liquidität sichern bei der gewerblichen Anmietung mit einer Bürgschaftsversicherung
Die Anmietung oder Neuvergabe von Gewerbeflächen ist meistens mit hohen Vorleistungen verbunden. Vor allem auf Mieterseite kommen zur Einrichtung und Geschäftseröffnung zusätzliche Kosten wie die Maklerprovision und auch die Mietkaution für Gewerbeimmobilien hinzu.
Gerade junge Unternehmen und Start-ups können in der Anfangsphase oft keine ausreichenden Sicherheiten vorlegen. Ohne belastbare Rücklagen oder Bilanzen ist es schwer, Vertrauen beim Vermieter aufzubauen. Eine Bürgschaftsversicherung schafft hier Abhilfe: Der Versicherer übernimmt die Rolle des Bürgen und sichert die vertraglichen Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter ab – für die Mietkaution oder andere vereinbarte Leistungen. Der Mietvertrag kommt auf diese Weise oft überhaupt erst zustande.
Anders als bei einer Bankbürgschaft (Avalkredit) wird dabei nicht der Kreditrahmen des Unternehmens belastet – ein großer Vorteil, der weitere finanzielle Handlungsspielräume ermöglicht und dadurch sogar einen schnelleren Geschäftserfolg bewirken kann.
Vorteile einer Bürgschaftsversicherung bei der Mietkaution:
Die richtige Bürgschaftsversicherung finden
Der Markt für Bürgschaftsversicherungen ist vielfältig – aber nicht jede Lösung passt zu jedem Unternehmen. Als unabhängiger Makler kennen wir die Unterschiede zwischen den Anbietern genau und finden gezielt das Angebot, das am besten zu Ihrer Situation passt.
Kritaya Moschna, Spezialistin Kautionsversicherungen
Maklerkosten bei Gewerbeanmietung absetzen – was gilt steuerlich?
Gewerbliche Mietverhältnisse sind nicht nur operativ, sondern auch steuerlich relevant – das betrifft auch die Maklerkosten. Wird ein Makler im Zusammenhang mit der Anmietung einer Gewerbeimmobilie beauftragt, stellt sich die Frage: Können diese Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden?
Ja – Maklerkosten bei der Anmietung von Gewerbeflächen sind in der Regel als Betriebsausgaben absetzbar. Voraussetzung ist, dass die Anmietung eindeutig betrieblichen Zwecken dient. Die Kosten für den Makler mindern somit den steuerpflichtigen Gewinn des Unternehmens. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter oder der Vermieter die Provision übernimmt – entscheidend ist, dass der Aufwand betrieblich veranlasst ist.
Wichtig:
Die Maklerrechnung sollte korrekt ausgestellt sein (mit Ausweisung der Umsatzsteuer) und muss zusammen mit dem Mietvertrag sorgfältig dokumentiert werden. Bei bilanzierenden Unternehmen erfolgt der Abzug im Rahmen der Gewinn- und Verlustrechnung, bei Einnahmenüberschussrechnern im Jahr der Zahlung.
Fazit: Die Maklerprovision bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien
Wer eine Gewerbeimmobilie mieten oder vermieten möchte, muss auch die Maklerprovision von Anfang an in die Gesamtkalkulation einbeziehen. Anders als im Wohnbereich ist sie bei Gewerbeobjekten nicht gesetzlich geregelt, sondern Verhandlungssache. Ob Mieter oder Vermieter die Kosten tragen, hängt wesentlich vom Marktumfeld und der Flächengröße ab.
Disclaimer: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder entspricht keiner Rechtsberatung. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision
Was passiert, wenn der Maklervertrag nicht schriftlich festgehalten wird?
Ohne schriftlichen Maklervertrag kann es schwierig sein, eine Provisionspflicht rechtlich durchzusetzen. Mündliche Vereinbarungen sind zwar theoretisch gültig, führen aber in der Praxis oft zu Beweisschwierigkeiten. Ein schriftlicher Vertrag schützt beide Seiten.
Kann die Maklerprovision bei Untervermietung weitergegeben werden?
Nur wenn das vertraglich geregelt ist. Ohne klare Vereinbarung bleibt der Hauptmieter zahlungspflichtig.
Kann ich die Maklerprovision bei vorzeitigem Vertragsausstieg zurückfordern?
In der Regel nicht. Nur bei Pflichtverletzungen des Maklers, z. B. bei falschen Angaben, kann ein Rückforderungsanspruch bestehen.
Kann die Maklerprovision als Betriebsausgabe abgesetzt werden?
Ja, bei gewerblichen Mietverhältnissen zählt die Maklerprovision in der Regel als Betriebsausgabe und kann steuerlich geltend gemacht werden.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird fällig, sobald der Mietvertrag unterschrieben ist. Üblich sind Zahlungsfristen von 7 bis 14 Tagen.
