Wenn sich ein Unternehmen entscheidet, Gewerberäume zu mieten statt zu kaufen, steht dahinter oft der Wunsch nach Flexibilität. Man möchte bei Bedarf unkompliziert in größere oder kleinere Räume wechseln, den Standort verlagern oder den Betrieb schließen können. Ein Blick in den Mietvertrag zeigt jedoch häufig: Eine Kündigung ist nicht ohne Weiteres möglich.
Das wirft die Frage auf: Wie sieht es mit einem Sonderkündigungsrecht beim Gewerbemietvertrag aus – oder gibt es Alternativen, um das Vertragsverhältnis vorzeitig zu beenden?
Sonderkündigungsrecht bei Gewerbemietvertrag
Wann wird die Sonderkündigung beim Gewerbemietvertrag in der Praxis relevant?
Gerade bei befristeten Gewerbemietverträgen – ob mit fünf, zehn oder mehr Jahren Laufzeit – besteht häufig kein ordentliches Kündigungsrecht. Das erschwert es einer Partei, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.
Typische Fälle:
Verhandeln – eine clevere Lösung, um den Gewerbemietvertrag vorzeitig zu beenden
Wenn Sie Ihren Gewerbemietvertrag vorzeitig kündigen möchten, kommen je nach Vertrag und gesetzlichen Vorgaben zum Beispiel eine ordentliche oder eine außerordentliche Kündigung beziehungsweise ein Sonderkündigungsrecht in Frage.
Besonders die außerordentliche Kündigung und das Sonderkündigungsrecht sind nicht immer eindeutig und führen durch die unterschiedlichen Sichtweisen der Beteiligten häufig zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, die dann nicht selten vor Gericht landen. Das kann teuer werden.
Bevor Sie mit einer – vielleicht sogar nicht gerechtfertigten – außerordentlichen Kündigung des Gewerbemietvertrags den Vermieter gegen sich aufbringen, empfiehlt es sich, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Viele Vermieter sind an stabilen Mietverhältnissen interessiert. Wenn Sie Ihre Situation offen darlegen – etwa drohende Zahlungsprobleme oder betriebliche Umstrukturierungen – lassen sich häufig einvernehmliche Lösungen finden.
Gewerbemietvertrag gemeinsam auflösen
Wenn der Mieter das Mietverhältnis zügig beenden möchten, kann er mit seinem Vermieter zum Beispiel über die gemeinsame Aufhebung des Mietvertrags verhandeln. Welche Punkte könnten überzeugen?
Denken Sie rechtzeitig an Ihre Mietkaution. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über den Rückzahlungszeitpunkt. So lässt sich die Auszahlung möglicherweise beschleunigen, die sonst über Monate dauern kann.
Untervermieten oder Nachmieter suchen
Je nachdem, was im Gewerbemietvertrag geregelt beziehungsweise gesetzlich erlaubt ist, könnte ein Mieter mit seinem Vermieter aushandeln, dass er selbst auf die Suche nach einem Nachmieter geht, oder er könnte dessen Zustimmung einholen, wenn er die Räumlichkeiten ganz oder teilweise untervermieten will. Eventuell ist der Vermieter durch einige der folgenden Argumente zugänglich:
Es ist nicht immer leicht, einen Nach- oder Untermieter zu finden, der zu den vorhandenen Bedingungen der Räumlichkeiten, des Mietvertrags, den Vorstellungen des Vermieters oder zu anderen Voraussetzungen passt. Ein Immobilienspezialist, der den regionalen Gewerbeimmobilienmarkt gut kennt, kann sicherlich helfen. Er weiß, wann hohe Nachfrage herrscht, hat im Bestfall ein Portfolio an Kunden, die auf der Suche sind, und unterstützt dabei, die potenziellen Mieter auf die geforderten Eigenschaften zu filtern.
Konditionen des Gewerbemietvertrags verändern
Manchen Mietern ist bereits dadurch geholfen, dass sich etwas an der Miethöhe, der Art der erlaubten Nutzung oder anderen Mietbedingungen ändert. Durch welche Argumente könnte ein Vermieter Anpassungen und Änderungen dieser Art zustimmen?
Gewerbemietvertrag prüfen lassen
Wenn Sie den Verdacht haben, dass im Gewerbemietvertrag formale Fehler vorhanden sind, können Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen lassen. Eventuell findet er dadurch einen Weg, wie doch eine Kündigung möglich ist.
Praktische Lösung für Ihre Gewerbemietkaution
Der neue Gewerbemietvertrag steht an, doch Sie warten noch auf die Rückzahlung der Mietkaution aus dem alten Vertrag? Dann haben wir mit einer Mietkautionsbürgschaft die passende Lösung. Sie zahlen eine überschaubar jährliche Prämie und müssen keinen hohen Barbetrag als Kaution hinterlegen.
Melanie Larcher, Spezialistin Kautionsversicherungen
Wenn die Verhandlungen scheitern: Welches Sonderkündigungsrecht beim Gewerbemietvertrag haben Mieter und Vermieter?
Zunächst ist eine Sonderkündigung oder eine außerordentliche Kündigung beim Gewerbemietvertrag in der Regel aus den Gründen möglich, die Vermieter und Mieter in den Vertragsklauseln vereinbaren. Unter Umständen können auch wichtige Gründe greifen, wie sie beispielsweise im § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB; Stand: neugefasst 01.2002; zuletzt geändert 04.2025*) zu finden sind. Aber auch das kann von den getroffenen Vereinbarungen im Gewerbemietvertrag abhängen. Bei einer außerordentlichen Kündigung ist häufig eine fristlose Kündigung möglich, allerdings muss in vielen Fällen der Vertragspartner zuvor abgemahnt werden. Damit bekommt er Gelegenheit, den Grund für die Kündigung zu beseitigen.
Bei einem Sonderkündigungsrecht dagegen gelten meist im Vertrag vereinbarte oder vom Gesetz festgelegte Kündigungsfristen. Welche Gründe kann es für ein Sonderkündigungsrecht beim Gewerbemietvertrag geben?
Für Mieter unter bestimmten Voraussetzungen:
Für Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen:
Die möglichen wichtigen Gründe für eine Kündigung sind nicht immer klar definiert und häufig muss beurteilt werden, wie die Klauseln im Gewerbemietvertrag sowie die gesetzlichen Vorgaben korrekt angewandt werden. Um Fehler, Kosten und unnötige gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte vor der Kündigung daher dringend ein Anwalt zurate gezogen werden.
Wann besteht kein Sonderkündigungsrecht bei einem Gewerbemietvertrag?
Oft möchten Mieter den Gewerbemietvertrag aus persönlichen oder betrieblichen Gründen kündigen, an die sie bei Abschluss des Vertrags noch gar nicht gedacht haben, wie Geschäftsaufgabe, Umsatzeinbußen, längere Krankheit oder einen Standortwechsel. Gibt es dann keine Regelungen dazu im Gewerbemietvertrag und auch keine gesetzlichen Vorgaben, haben sie meist keine Grundlage für ein Sonderkündigungsrecht.
Welche Schritte sind bei der Sonderkündigung des Gewerbemietvertrags notwendig?
Die eigentliche Vorbereitung eines Kündigungsrechts beginnt schon mit der Ausfertigung des Gewerbemietvertrags. Ein Anwalt kann Sie vor dem Abschluss des Vertrags beraten, unter welchen Umständen ein Sonderkündigungsrecht nützlich wäre, und den Vertrag mit entsprechenden Klauseln versehen. Auch bei der Kündigung selbst ist es empfehlenswert, auf die Hilfe eines Juristen zurückzugreifen. Er kann die Bedingungen des Mietvertrags und die gesetzlichen Grundlagen einschätzen und sorgt dafür, dass die Kündigung korrekt durchgeführt wird. Muster sind dagegen in den meisten Fällen wenig sinnvoll, da je nach Voraussetzungen ganz unterschiedliche inhaltliche Punkte, Gründe für die Kündigung sowie eventuell gewisse Kündigungsfristen oder eine Abmahnung mit Fristsetzung notwendig sind.
Fazit
Oft stellen Mieter fest, dass der Grund, aus dem sie ihr Gewerbemietverhältnis beenden möchten, nicht für ein Sonderkündigungsrecht beim Gewerbemietvertrag ausreicht. Bevor sie sich mit dem Vermieter auf einen Rechtsstreit einlassen, steht der Verhandlungsweg offen. Eine der beliebtesten Lösungen ist, dass sich beide darauf einigen, den Gewerbemietvertrag aufzuheben.
Quelle: *BGB; Zitat: "Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 7. April 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 109) geändert worden ist"
Disclaimer: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder entspricht keiner Rechtsberatung. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.
