Ein Eigentümerwechsel bei gewerblich genutzten Immobilien bringt verschiedene Rechtsfragen mit sich, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen. Besonders komplex wird die Situation, wenn bereits eine Mietkautionsbürgschaft bei Eigentümerwechsel als Sicherheit hinterlegt wurde. Unternehmer und Gewerbetreibende stehen dann vor der Frage:
Was geschieht mit der bestehenden Mietbürgschaft bei Eigentümerwechsel und welche rechtlichen Grundlagen sind zu beachten?
In diesem Artikel erläutern wir ausführlich, was bei einer Mietkautionsbürgschaft im Falle eines neuen Vermieters beachtet werden muss.
Allgemeine Grundlagen der Mietkaution: Das Prinzip “Kauf bricht nicht Miete”
Das deutsche Mietrecht verfolgt den fundamentalen Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete", der in § 566 BGB verankert ist. Diese Regelung gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerberaummietverträge, wobei die Vorschrift über § 578 BGB auf Gewerbemietverträge Anwendung findet. Der neue Eigentümer tritt also automatisch in alle bestehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein, einschließlich der Verpflichtungen bezüglich der Mietkaution.
Bei einer Gewerbeimmobilie ist der neue Eigentümer grundsätzlich an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Der Erwerb des Grundbesitzes ändert nichts an dem Bestand des Mietvertrages und damit verbundener Mittel. Die Stellung des Mieters bei einem Eigentümerwechsel ist daher rechtlich geschützt.
Übertragung der Mietkautionsbürgschaft bei Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel wird eine bestehende Mietkautionsbürgschaft automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Dies folgt aus der allgemeinen Regelung des § 566a BGB, wonach der neue Vermieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Eine Mietkautionsbürgschaft bei Eigentümerwechsel geht somit ohne besondere Zustimmung des Mieters oder des Bürgen auf den neuen Eigentümer über.
Es kommt dabei nicht darauf an, dass der Erwerber nicht in der ursprünglichen Bürgschaftserklärung genannt ist, es geht schließlich um die genannte Immobilie. Der neue Eigentümer kann sich somit bei berechtigten Ansprüchen direkt an den Bürgen wenden.
Haftung des Alteigentümers
Sollte der neue Vermieter die Bürgschaft (z. B. im Beendigungsfall) nicht ordnungsgemäß “nutzen” oder die Rückgabe der Kaution verweigern, haftet unter Umständen weiterhin der vorherige Vermieter (§ 566a Satz 2 BGB).
Als Mieter sind Sie in solchen Fällen doppelt abgesichert. Dennoch kann es hilfreich sein, wenn der bisherige Vermieter eine formale Bestätigung über die Übergabe der Bürgschaftsansprüche an den neuen Vermieter einholt – dies schafft zusätzliche Klarhei
Insolvenzrisiken
Ein entscheidender Vorteil der Mietkautionsbürgschaft gegenüber einer Barkaution zeigt sich im Insolvenzfall des neuen Vermieters. Bei einer Barkaution besteht die Gefahr, dass die Kaution in die Insolvenzmasse fällt, wenn sie nicht insolvenzfest getrennt angelegt wurde. Da bei einer Bürgschaft kein Geld an den Vermieter fließt, kann dieses auch nicht einbehalten werden.
Praktische Empfehlungen für Unternehmen
Wenn ein Eigentümerwechsel angekündigt wird, empfehlen wir Ihnen folgende Schritte:
Optimierung der Kautionslösungen
Sehen Sie es aber auch mal von einer anderen Seite: Ein Eigentümerwechsel kann auch eine Gelegenheit bieten, bestehende Kautionslösungen zu optimieren. Sind beispielsweise die Konditionen marktgerecht? Möglicherweise lassen sich bessere Konditionen verhandeln.
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Unsere Expertise in Bürgschaftsformen aller Art
Wir haben uns als Spezialisten für Mietkautionslösungen im gewerblichen Bereich etabliert. Zudem kooperieren wir erfolgreich mit dem "Deutschen Mietkautionsbund e.V.", der auch bei privaten Mietkautionsbürgschaften Informationen und Preisvergleiche zur Verfügung stellt.
Als unabhängiger Versicherungsmakler sind wir nicht an das Produktportfolio bestimmter Finanzdienstleister gebunden und können dadurch optimale Lösungen anbieten.
Unser Kernteam für Bürgschaftsversicherungen
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Kritaya Moschna
Spezialistin Kautionsversicherungen
Melanie Larcher
Spezialistin Kautionsversicherungen
Lina Rosa
Spezialistin Kautionsversicherungen
Sebastian Kink
Geschäftsführer
Bei komplexen Mietkautionsbürgschaften oder auch einem Eigentümerwechsel unterstützen wir unsere Kunden durch:
Fazit: Vermieterwechsel gefährdet nicht die Mietkautionsbürgschaft
Während die Übertragung nach § 566a BGB grundsätzlich den Mieter schützt, können in der Praxis dennoch komplexe Situationen entstehen, die durch professionelle Begleitung leichter zu bewältigen sind. Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihnen hier solide Auskunft geben
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Kritaya Moschna
Spezialistin Bürgschaftsversicherungen
Melanie Larcher
Spezialistin Bürgschaftsversicherungen
Disclaimer: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Für steuerliche oder rechtliche Fragestellungen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt.
