Wenn ein Unternehmen beispielsweise eine große Büroetage gemietet hat, sich die Mitarbeiterzahl aber verkleinert und Teile der Fläche dauerhaft leerstehen, kann ein gewerblicher Untermietvertrag wirtschaftlich sinnvoll werden. In diesem Fall vermietet der Hauptmieter die ungenutzten Räume oder Teilflächen an ein anderes Unternehmen weiter. Damit dieses Untermietverhältnis rechtssicher ist, braucht es klare vertragliche Regelungen. In diesem Beitrag bekommen Sie daher kompaktes Wissen, was speziell die Mieter bei einem Untermietvertrag für den Gewerberaum beachten müssen.
Untermietvertrag Gewerbe im Überblick
Was sind die rechtlichen Grundlagen beim Gewerbemietvertrag zur Untervermietung?
Ein Untermietvertrag für Gewerberäume ist gemäß § 540 BGB nur mit der Zustimmung des Vermieters zulässig (Zustimmungsklausel). Anders als bei der Wohnraumuntervermietung besteht hier kein gesetzlicher Anspruch auf eine Genehmigung. Die Zustimmung sollte immer schriftlich erfolgen und kann ausdrücklich oder stillschweigend erteilt werden. Im letzteren Fall kann das Verhalten des Vermieters so ausgelegt werden, dass er einverstanden ist.
Rolle der Vertragsparteien bei einem Gewerbemietvertrag:
Welche Besonderheiten gelten bei einem gewerblichen Untermietvertrag für Mieter?
Für Mieter, die ihre Gewerberäume ganz oder teilweise untervermieten möchten und diejenigen, die die Räume dann mieten, muss das Vertragsverhältnis immer dreiseitig betrachtet werden. Der Hauptmieter steht in einem Vertragsverhältnis zum Vermieter (Hauptmietvertrag) und gleichzeitig in einem separaten Untermietverhältnis zum Untermieter (Untermietvertrag). Beide Verträge müssen inhaltlich aufeinander abgestimmt sein, weil sonst leicht widersprüchliche Regelungen entstehen.
Ein Beispiel: Ist im Hauptmietvertrag die Nutzung ausschließlich als Büro erlaubt, darf im Untermietvertrag nicht die Einrichtung eines Cafés vereinbart werden, auch wenn sich Hauptmieter und Untermieter einig sind.
Eine weitere Besonderheit bei der gewerblichen Untermiete besteht darin, dass der Hauptmieter auch für die Schäden haftet, die der Untermieter verursacht. Er trägt die volle Verantwortung für die Nutzung seiner Mietsache.
Tipp: Die Kaution des Untermieters deckt ausschließlich Ansprüche aus dem Untermietvertrag ab. Sie ersetzt nicht die Kaution im Gewerbemietvertrag, die der Hauptmieter an den Vermieter gezahlt hat.
Kaution bei der Untervermietung von Gewerberäumen
Der Hauptmieter hat in aller Regel bereits eine gewerbliche Mietkaution bei seinem Vermieter hinterlegt, die als finanzielle Absicherung für eventuelle Schäden an der Mietsache oder Zahlungsausfälle dient.
Vermietet der Hauptmieter die Räume weiter, kann er ebenfalls eine Kaution vom Untermieter verlangen. Diese schützt ihn als Hauptmieter, falls der Untermieter seine Mietzahlungen nicht leistet, Nebenkosten schuldig bleibt oder Schäden verursacht
Regelung der finanziellen Verpflichtungen bei einem Untermietvertrag für das Büro
Untermieter zahlen an die Hauptmieter monatlich Miete einschließlich der Nebenkosten. Die Höhe der Untermiete sollte sich am Anteil der vom Untermieter genutzten Fläche sowie an der im Hauptmietvertrag vereinbarten Miete orientieren.
Ein Beispiel:
Ein Hauptmieter zahlt für eine 200 m² große Bürofläche 4.000 € Nettomiete pro Monat. Er möchte 50 m² an einen Untermieter abgeben. Entsprechend dem Flächenanteil von 25 % würde sich eine rechnerische Untermiete von 1.000 € ergeben (4.000 € × 25 %). Werden dem Untermieter zusätzlich Gemeinschaftsflächen wie Küche oder Besprechungsraum mit zur Verfügung gestellt, kann der Betrag entsprechend angepasst werden.
Die Nebenkosten sollten separat ausgewiesen und so gestaltet werden, dass sie den tatsächlichen Verbrauch oder eine faire Aufteilung widerspiegeln. Sie werden üblicherweise ebenfalls nach Quadratmetern berechnet oder wenn möglich, bringt man eigene Zähler an.
Welche Kündigungsfristen gelten in einem gewerblichen Untermietvertrag?
Für gewerbliche Untermietverträge gelten keine speziellen gesetzlichen Schutzvorschriften wie im Wohnraummietrecht. Wenn im Vertrag keine Frist vereinbart wurde, greift § 580a Abs. 2 BGB: Eine Kündigung ist bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals möglich.
Mieter sollten jedoch im Vorfeld über die Laufzeit sprechen. In der Praxis haben sich drei Monate zum Monatsende durchgesetzt, damit Mieter flexibel auf betriebliche Veränderungen reagieren können.
Gut zu wissen: Wird ein Büro nur übergangsweise benötigt, kann im Untermietvertrag beispielsweise eine befristete Laufzeit von sechs Monaten mit einmonatiger Verlängerungsoption festgelegt werden.
Welche Nachteile kann ein Untermietvertrag für Haupt- und Untermieter haben?
Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter weiterhin für alle Pflichten aus dem Hauptmietvertrag, also auch für Schäden oder Vertragsverletzungen, die der Untermieter verursacht. Kommt der Untermieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, muss der Hauptmieter die Miete dennoch vollständig begleichen. Zudem ist er an die Laufzeit und Bedingungen des Hauptmietvertrags gebunden und kann den Untermietvertrag nicht ohne Weiteres unabhängig davon beenden. Es können sich schlussendlich Konflikte zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter aus der Untervermietung ergeben, wenn der Untermieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Für den Untermieter liegt das größte Risiko darin, dass sein Vertrag von der Gültigkeit des Hauptmietvertrags abhängt. Wird dieser gekündigt oder nicht verlängert, endet meistens auch das Untermietverhältnis. Er hat generell weniger Mitspracherechte als der direkte Mieter und ist darauf angewiesen, dass der Hauptmieter die Nebenkostenabrechnungen transparent und korrekt weitergibt.
Untermietvertrag gewerblich: Vorlagen und Muster immer individuell anpassen
Für einen Untermietvertrag im Gewerbe existieren Vorlagen und Muster im Internet, die als Orientierung hilfreich sind. Sie geben einen Eindruck von der grundsätzlichen Struktur und welche wichtigsten Vertragsklauseln enthalten sein sollten. Dennoch sollten Hauptmieter und Untermieter ein Muster niemals 1:1 übernehmen, da jeder gewerbliche Untermietvertrag individuell auf die konkrete Immobilie, die Nutzungsart und die Laufzeit zugeschnitten werden muss. Standardformulierungen berücksichtigen nicht alle Besonderheiten eines spezifischen Mietobjekts oder einer Branche. Es lohnt daher immer, individuelle Anpassungen durch einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht vornehmen zu lassen
Kautionslösungen für gewerbliche Mietverträge
Der Hauptmieter haftet auch für potenzielle Schäden aus der Untervermietung und hinterlegt dafür eine gewerbliche Mietkaution. Eine beliebte Lösung gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten ist die Mietkautionsbürgschaft als Alternative zur Barkaution. Sie sichert das Mietverhältnis zuverlässig ab und hält gleichzeitig Ihre Liquidität frei.
Melanie Larcher, Spezialistin Kautionsversicherungen
Welche Vertragsdaten gehören in einen gewerblichen Untermietvertrag?
Damit ein gewerblicher Untermietvertrag rechtssicher für die Mieter ist, sollten die folgenden Punkte klar geregelt werden:
Fazit: So lässt sich ein gewerblicher Untermietvertrag am besten gestalten
Ein gewerblicher Untermietvertrag ist für viele Gewerbetreibende eine sinnvolle Lösung, damit keine unnötigen Kosten durch einen Leerstand von Räumen entstehen. Die Voraussetzung für ein entspanntes und lohnenswertes Vertragsverhältnis ist aber, dass alle Vereinbarungen klar, vollständig und mit dem Hauptmietvertrag abgestimmt werden.
Für Untermieter gilt: Das Vertragsverhältnis hängt unmittelbar vom Hauptmietvertrag ab. Daher ist eine sorgfältige Prüfung, eine transparente Regelung und eine verlässliche Absicherung beispielsweise durch eine Mietkaution oder eine Bürgschaft unerlässlich, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Disclaimer: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder entspricht keiner Rechtsberatung. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.
