Als Gewerbetreibender oder Geschäftsführer haben Sie vielleicht viel Zeit und Mühe in die Suche nach den passenden Gewerberäumen für Ihren Betrieb gesteckt. Vielleicht sind Sie schon viele Jahre in den Räumlichkeiten und haben sowohl in die Ausstattung als auch die Optimierung eine Menge Geld und Kraft investiert. Dann ist es ein echter Schock, wenn Ihnen plötzlich die Kündigung des Gewerbemietvertrags durch den Vermieter in Haus flattert. Was tun? Müssen Sie die Waffen strecken und sofort ausziehen oder gibt es noch eine Chance zu bleiben? Sammeln wir zunächst einige Fakten zum Gewerbemietvertrag und den Möglichkeiten, die Vermieter bei einer Kündigung haben. Und in jedem Fall empfehlen wir Ihnen, einen Anwalt aufzusuchen, um Ihren Handlungsspielraum zu klären und die richtigen Schritte in die Wege zu leiten.
Gewerbemietvertrag durch Vermieter gekündigt – was das für Mieter bedeutet
Aus welchen Gründen kündigen Vermieter einen Gewerbemietvertrag?
Ob Sie die drohende Kündigung abwenden und weiter in Ihren Geschäftsräumen bleiben können, hängt ein Stückweit auch davon ab, warum Ihr Vermieter die Kündigung ausspricht. Er kann dafür ganz unterschiedliche, individuelle Gründe haben:
Egal, welche Gründe der Vermieter für die Kündigung des Gewerbemietvertrags hat, stellt sich die Frage, ob er Ihnen aus diesem Grund auch kündigen kann.
Wann kann der Vermieter den Gewerbemietvertrag überhaupt kündigen?
Der Gesetzgeber lässt Ihnen und Ihrem Vermieter größere Freiheiten bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrags, als er das bei einer Wohnraumvermietung tut. Daher muss Ihr Vermieter als erstes in den Mietvertrag und dann gegebenenfalls noch ins Gesetz schauen, um herauszufinden, wie und unter welchen Umständen er Ihren Gewerbemietvertrag kündigen kann. Dabei findet er eventuell diese drei Möglichkeiten:
Warum schreiben wir "eventuell"? Nun, bei einem unbefristeten Mietvertrag ist in der Regel die ordentliche Kündigung durch den Vermieter möglich, beim befristeten Gewerbemietvertrag allerdings meist nicht. Da der befristete Vertrag bereits ein Laufzeitende hat, kommen häufig nur ein Sonderkündigungsrecht oder eine außerordentliche Kündigung für den Vermieter in Frage.
Welche Fristen muss Ihr Vermieter beachten?
Gelten für die Kündigung Fristen, dann ist meist auch nur die fristgerechte Kündigung des Gewerbemietvertrags durch den Vermieter gültig. Doch was bei Ihrem Vertrag fristgerecht ist, ist nicht immer so einfach festzustellen.
Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung des Gewerbemietvertrags
In vielen Verträgen denken die Beteiligten bereits bei Abschluss daran, eine individuelle Kündigungsfrist festzulegen. Dann muss sich der Vermieter natürlich an diese Vorgabe halten. Falls im Vertrag nichts vereinbart wurde, kommen meist die gesetzlichen Fristen ins Spiel. Laut § 580 a Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB; Stand 01/2002, zuletzt geändert 04/2025)* müsste die "ordentliche Kündigung" bei Geschäftsräumen "spätestens am dritten Werktag" eines Quartals für das Ende des folgenden Quartals erfolgen.
Fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrags
Ihr Vermieter kann für die außerordentliche Kündigung einen wichtigen Grund nutzen, den Sie gemeinsam in den Mietvertrag übernommen haben. Außerdem kennt § 543 BGB* (Stand 01/2002, zuletzt geändert 04/2025) wichtige Kündigungsgründe, aus denen sich eine fristlose Kündigung ergibt, wie beispielsweise ein gewisser Zahlungsverzug bei der Miete. Wichtige Gründe können auch verschiedene Pflicht- oder Vertragsverletzungen sein. Zwar mag eine fristlose Kündigung möglich sein, doch bei vielen Kündigungsgründen ist vorgesehen, dass der Vermieter zuerst abmahnt beziehungsweise dem Mieter eine ausreichende Frist einräumt, diese Gründe abzustellen oder zu beseitigen und dadurch die Kündigung abzuwenden.
Fristen bei Sonderkündigungsrecht
Falls ein Vermieter beispielsweise durch den Tod des Mieters ein Sonderkündigungsrecht hat und auch nutzen möchte, kann er – falls nichts anderes vereinbart wurde – laut § 580 BGB (Stand 01/2002, zuletzt geändert 04/2025)* in dem Monat, in dem er von dessen Tod erfahren hat, mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Auch bei einer Kündigung nach dem Kauf der Immobilie bei einer Zwangsversteigerung gelten in der Regel die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 57 a ZVG²; Stand: zuletzt geändert 10/2024).
Endet eigentlich ein befristeter Gewerbemietvertrag immer zum Vertragsende?
Viele befristete Gewerbemietverträge enthalten Klausen, die regeln, wie es nach Ablauf des Vertrags weitergehen soll. Bei der Optionsklausel müssen Sie die im Vorhinein vereinbarte Option auf eine Verlängerung annehmen und das Ihrem Vermieter fristgerecht mitteilen. Die Verlängerungsklausel funktioniert dagegen, ohne dass Sie etwas unternehmen. Möchten Sie oder Ihr Vermieter die automatische Verlängerung nicht, müssen Sie das, wie vertraglich vereinbart, ablehnen.
Was können Sie gegen die Kündigung Ihres Gewerbemietvertrags unternehmen?
Wichtige Kündigungsgründe, zu beachtende Fristen und erforderliche Reaktionen auf eine Kündigung sind nicht immer eindeutig. Auch gibt es bereits zahlreiche Gerichtsurteile zu Sonderfällen. Daher muss nicht jede Kündigung zwangsläufig mit einem Auszug des Mieters enden. Jetzt heißt es: "Nur keinen falschen Schritt machen." Daher sollten Sie sich immer bei einem Fachanwalt informieren, wie Ihr individueller Fall zu betrachten ist. Er kann Ihnen sagen, ob die Kündigung berechtigt ist, wie Sie am besten auf die Kündigung Ihres Mietvertrags durch Ihren Vermieter reagieren oder wie Sie einen wichtigen Kündigungsgrund beseitigen und begleitet Sie durch den Prozess. Vielleicht hält er es für möglich, der Kündigung zu widersprechen, rechtliche Schritte einzuleiten, eine Abfindung zu vereinbaren, die Verlängerung des Mietvertrags zu anderen Konditionen zu verhandeln oder findet eine andere adäquate Lösung. Außerdem wird er Ihnen raten, wie Sie mit der Kündigung des Gewerbemietvertrags durch Ihren Vermieter umgehen, wenn Sie in Zahlungsverzug sind.
Um einer Kündigung des Mietvertrags vorzubeugen, ist es natürlich sinnvoll, Vertrags-, Pflichtverletzungen und Zahlungsverzug zu vermeiden. Doch es ist nicht immer ganz so einfach. Wenn Sie sich unsicher sind, unter welchen Umständen und mit welchen Fristen Sie Ihr Vermieter aus den Gewerberäumen kündigen könnte, lohnt es sich, den Mietvertrag einmal von einem Anwalt prüfen zu lassen.
Was passiert nach der Kündigung mit Ihrer Mietkaution und wie werden die Nebenkosten abgerechnet?
Die Kaution bei Gewerbemietverträgen ist dazu da, entstandene Schäden an der Immobilie oder offene Mietforderungen auszugleichen. Die Abrechnung sollte der Vermieter in der Regel in längstens 6 Monaten vornehmen und dann eventuell die Mietkaution oder Teile davon an den Mieter zurückzahlen. Länger kann es bei der Nebenkostenabrechnung dauern. Hier darf sich der Vermieter auch mehr Zeit lassen, um beim ehemaligen Mieter nachzufordern.
Mietkaution – Woher nehmen und nicht stehlen?
Die Mietkaution bei Gewerbeimmobilien liegt oft deutlich höher als man es von Wohnraummietverträgen gewohnt ist. Diese Summe kann für ein Unternehmen schnell zur Belastung werden. Unter den 3 Arten der gewerblichen Mietkaution gibt es jedoch eine, die die geforderte Sicherheit bietet und gleichzeitig keine liquiden Mittel bindet – die Mietkautionsbürgschaft. Wir informieren Sie gerne, wie Sie diese Bürgschaftsversicherung zu Ihrem Vorteil nutzen und in Ihren Mietvertrag einbinden.
Kritaya Moschna, Spezialistin Kautionsversicherungen
Gibt es für die Kündigung des Gewerbemietvertrags durch den Vermieter Muster und was muss der Vermieter beachten?
Viele Vermieter greifen bei einer ordentlichen Kündigung des Gewerbemietvertrags auf Vorlagen oder Muster zurück, um sicherzustellen, dass alle formalen Anforderungen eingehalten werden. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Kündigung fristgerecht erfolgt und alle notwendigen Angaben vollständig enthalten sind.
In der Kündigung sollten das Mietobjekt eindeutig benannt, alle Mietparteien korrekt angesprochen und die Kündigung eigenhändig unterschrieben werden – gegebenenfalls von allen Vermietern. Üblicherweise erfolgt die Zustellung der Kündigung per Einwurf-Einschreiben oder durch persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung, um den Zugang nachweisen zu können.
Bei einer außerordentlichen Kündigung ist besondere Sorgfalt erforderlich: Hier lassen sich viele Vermieter durch einen Fachanwalt beraten, um sicherzustellen, dass der Kündigungsgrund rechtlich tragfähig ist und gegebenenfalls eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe korrekt erfolgt ist.
Fazit
Eine Kündigung des Gewerbemietvertrags durch den Vermieter ist rechtlich möglich – jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen und unter Einhaltung gesetzlicher oder vertraglicher Fristen. Während bei unbefristeten Verträgen eine ordentliche Kündigung möglich ist, sind bei befristeten Verträgen meist nur außerordentliche Kündigungen oder Sonderkündigungsrechte relevant. Mieter sollten eine Kündigung stets sorgfältig prüfen und sich rechtzeitig anwaltlich beraten lassen, um ihre Optionen – etwa Widerspruch, Verhandlung oder rechtliche Schritte – bestmöglich zu nutzen.
Quelle:
BGB (Zitat: "Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 7. April 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 109) geändert worden ist")
ZVG (Zitat: "Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 310-14, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 329) geändert worden ist"
Disclaimer: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder entspricht keiner Rechtsberatung. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.
