Wer ein Büro, eine Werkhalle oder andere gewerbliche Räume mietet, möchte sich darauf verlassen können, dass die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand ist und sich für den gewünschten Zweck auch problemlos nutzen lässt. Umso wichtiger ist es, auch als Mieter die Pflichten des Vermieters von Gewerberäumen zu kennen. Ein Blick in das Mietrecht (BGB) zeigt, welche Vermieterpflichten bestehen und Sie erfahren darin auch, welche Rechte Sie haben, wenn diese Pflichten nicht eingehalten werden.
Pflichten des Vermieters im Überblick
Welche Pflichten des Vermieters von Gewerberäumen sind im Mietrecht (BGB) geregelt?
Wer sich als Mieter über die gewerblichen Vermieterpflichten informieren möchte, findet alle Antworten dazu im § 535 BGB. Dieser Paragraf bildet die Grundlage des Gewerberaummietrechts und beschreibt die wesentlichen Pflichten von Gewerbevermietern. Im Kern lassen sich drei wesentliche Pflichten des Vermieters von Gewerberäumen unterscheiden:
Welche Instandhaltungspflichten gibt es?
Instandhaltungspflicht meint, dass der Vermieter die Gewerberäume in einem funktionsfähigen Zustand halten muss. Das bedeutet auch, er muss notwendige Reparaturen vornehmen wie:
Im Gewerberaummietvertrag kann definiert werden, dass kleinere Aufgaben auf den Mieter übertragen werden. Dazu zählen etwa Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände, Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Kostenrahmen oder die Wartung einzelner Geräte oder technischer Anlagen, die der Mieter nutzt. Die grundlegende Gebäudeinstandhaltung bleibt jedoch immer Vermieterpflicht.
Wer übernimmt die Mängelbeseitigung?
Treten Mängel in den Gewerberäumen auf, dann gehört deren Beseitigung grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters im Gewerbe. Er muss dafür sorgen, dass die Räume den vertraglich vereinbarten Gebrauch ermöglichen.
Typische Mängel, die durch den Vermieter beseitigt werden müssen:
- Heizungsausfall im Winter, der die Nutzung der Räume unmöglich macht
- undichte Fenster oder Dachschäden, die zu Feuchtigkeitsschäden führen
- Schadstoffbeseitigung, etwa bei Asbest oder Schimmelbefall
- Defekte Sanitäranlagen, zum Beispiel verstopfte Abwasserleitungen oder nicht nutzbare Toiletten
- Beschädigte Bodenbeläge oder lose Fliesen, die Unfallgefahren bergen
- Ausfall der elektrischen Anlagen, wenn Sicherungen ständig durchbrennen oder Beleuchtungssysteme nicht funktionieren
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nach, dann hat der Mieter mehrere Rechte. Nach § 536 BGB kann er die Miete mindern, solange der Mangel besteht. Zudem kann nach § 536a BGB ein Schadensersatzanspruch bestehen, wenn dem Mieter durch den Mangel ein finanzieller Nachteil entsteht – beispielsweise durch Produktionsausfälle. Der Vermieter kann sich nicht pauschal durch Vertragsklauseln im Gewerbemietvertrag von dieser Pflicht befreien, da die Mängelbeseitigung zu den wesentlichen Vermieterpflichten im Gewerberaummietrecht gehört.
Welche Sicherheits- und Verkehrssicherungspflichten bestehen?
Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Vermieter dazu, seine Gewerberäume so zu gestalten und zu überwachen, dass keine Gefahren für Mieter, Mitarbeiter oder Besucher entstehen.
Das heißt konkret:
Treppenhäuser und Flure müssen ausreichend beleuchtet werden und Aufzüge sicher funktionieren. Im Winter muss der Gehweg vom Schnee beräumt werden, es muss eine Notbeleuchtung und Fluchtwege geben und alle Fassadenteile sicher befestigt sein, damit niemand durch ein herabfallendes Bauteil verletzt wird. Darüber hinaus bestehen auch konkrete Verpflichtungen des Vermieters in Bezug auf den Brandschutz im Gewerbe und die entsprechende Einrichtung von Brandschutzanlagen. Für den Brandschutz im Gewerbe sind aber neben dem Vermieter auch Mieter in der Verantwortung, die betrieblichen Brandschutzordnungen einzuhalten und ihre Mitarbeitenden darin zu schulen.
Welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften sind zu beachten?
Vermieter von Gewerberäumen müssen neben den zivilrechtlichen Pflichten auch eine Reihe öffentlich-rechtlicher Vorschriften einhalten. Neben dem bereits genannten Brandschutz im Gewerbe zählen dazu auch Bauordnungen und die Einhaltung bestimmter technischer Normen.
Einige Beispiele für diese Normen sind:
Die Verantwortung für die Einhaltung dieser Vorschriften liegt immer klar beim Vermieter.
Was gilt in Bezug auf die Mietkaution bei Gewerberäumen?
Vermieter verlangen in aller Regel eine Mietkaution. Sie dient als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, zum Beispiel die Miete nicht zahlt oder Schäden an den Räumen verursacht. Die Kaution wird üblicherweise zu Beginn des Mietverhältnisses erhoben und muss getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt werden. Sie darf ausschließlich zur Absicherung offener Forderungen aus dem Gewerberaummietvertrag verwendet werden. Die Höhe dieser Mietkaution im Gewerbe kann – anders als im Wohnraummietrecht – frei verhandelt werden. In der Praxis bewegen sich die Zahlen meistens zwischen drei und sechs Nettomieten.
Bürgschaftsversicherung als Alternative zur Barkaution
Viele Vermieter akzeptieren eine Bürgschaftsversicherung als Alternative zur klassischen Barkaution. Sie erfüllt denselben Sicherungszweck, bindet aber beim Mieter kein Kapital. Für Vermieter bedeutet das: Sie haben eine verlässliche Sicherheit in der Hand, während die Mieter ihre Liquidität für den Geschäftsbetrieb nutzen können. Das ist Win-Win für beide Seiten.
Kritaya Moschna, Spezialistin Kautionsversicherungen
Gibt es einen Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht?
Ein Konkurrenzschutz besteht im Gewerbemietrecht generell nur dann, wenn er ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. In einer solchen Klausel verpflichtet sich der Vermieter dazu, keine weiteren Flächen an direkte Mitbewerber des Mieters im gleichen Objekt zu vergeben.
Ein typisches Beispiel:
Ein Bäcker mietet Räume in einem Einkaufszentrum und kann vertraglich absichern, dass kein weiterer Bäcker im selben Gebäude eröffnet.
Verstößt der Vermieter gegen diesen Konkurrenzschutz, dann liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter kann in diesem Fall nach § 536 BGB die Miete mindern, wenn die Konkurrenzsituation seine wirtschaftliche Tätigkeit wesentlich einschränkt.
Tipp: Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung gibt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen gewissen Konkurrenzschutz. Hintergrund ist, dass der Vermieter seinen Mieter nicht in der vertragsgemäßen Nutzung der Räume behindern darf. Vermietet er an einen direkten Konkurrenten im selben Gebäude oder auf einem benachbarten Grundstück, kann dies den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigen.
Wie erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten?
Mieter haben das Recht auf eine ordnungsgemäße und transparente Abrechnung der laufenden Kosten wie Heizung, Wasser, Strom für die Gemeinschaftsräume, die Reinigung, die Müllentsorgung und die Wartung der technischen Anlagen. Damit diese Kosten wirklich auf den Mieter umgelegt werden können, müssen sie im Gewerberaummietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Fehlt eine solche Regelung, bleiben die Kosten beim Vermieter.
Im Unterschied zur privaten Vermietung gilt im Gewerbemietrecht weniger Schutz für die Mieter, da es sich um eine Geschäftsbeziehung zwischen gleichberechtigten Kaufleuten handelt. Dadurch haben Vermieter mehr Gestaltungsspielraum: Sie können im Vertrag auch zusätzliche Posten wie Verwaltungskosten oder bestimmte Instandhaltungsaufwendungen vereinbaren.
Gut zu wissen: Grundsätzlich ist die Vermietung von Gewerberäumen umsatzsteuerfrei. Vermieter können aber zur Umsatzsteuer optieren, wenn die Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt sind. In diesem Fall muss die Umsatzsteuer in der Betriebskostenabrechnung gesondert ausgewiesen werden.
Wichtige Hinweise: Das sollten Mieter unbedingt noch beachten
Viele Konflikte zwischen Mieter und Vermieter entstehen bei der gewerblichen Vermietung nicht durch bösen Willen, sondern durch unklare Formulierungen im Gewerberaummietvertrag. Aus Sicht der Mieter sollten insbesondere folgende Punkte eindeutig geregelt sein:
Gibt es klare Formulierungen zu diesen Punkten, dann können potenzielle Streitigkeiten von vornherein vermieden werden.
Fazit: Pflichten des Vermieters im Gewerbemietrecht
Mieter genießen durch eindeutige Regelungen zu den Verpflichtungen des Vermieters von Gewerberäumen einen soliden Schutz, damit sie ein erfolgreiches Geschäft führen können. Vermieter müssen nicht nur für die Instandhaltung und die Mängelbeseitigung sorgen, sondern auch die Sicherheit des Gebäudes gewährleisten, Betriebskosten transparent abrechnen und öffentlich-rechtliche Vorschriften einhalten. Hinzu kommen Regelungen zur Mietkaution und zum Konkurrenzschutz. Wer diese Pflichten kennt und im Gewerberaummietvertrag eindeutig festhält, schafft die Grundlage für ein stabiles und konfliktfreies Mietverhältnis, von dem beide Seiten langfristig profitieren.
Disclaimer: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder entspricht keiner Rechtsberatung. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt oder Steuerberater für die Klärung gesetzlicher oder steuerlicher Sachverhalte.
