Sowohl Mieter als auch Vermieter wünschen sich häufig eine gewisse Sicherheit bei der Mietdauer. Ständig nach neuen Mietern suchen oder den Betrieb umziehen zu müssen, das will kaum jemand. Daher entscheiden sich die meisten Mietparteien, einen befristeten Mietvertrag für mehrere Jahre abzuschließen, der nicht so einfach kündbar ist. Allerdings kommt dabei manchmal die Flexibilität zu kurz. Deshalb behelfen sie sich dann mit verschiedenen vertraglichen Vereinbarungen – beispielsweise ist die Verlängerungsklausel im Gewerbemietvertrag immer wieder zu finden. Was kann diese Klausel?
Die wichtigsten Punkte zur Verlängerungsklausel im Gewerbemietvertrag:
Was versteht man unter Verlängerungsklausel im Gewerbemietvertrag?
Ein befristeter Mietvertrag ohne weitere Vereinbarung läuft in der Regel zum festgelegten Termin ab und die Vermietung endet. Wenn Mieter und Vermieter das Mietverhältnis fortführen möchten, dann müssen sie einen neuen Mietvertrag abschließen. Das bedeutet für beide Seiten neue und vielleicht sogar langwierige Verhandlungen. Um das zu umgehen, regeln sie manchmal bereits im ursprünglichen Mietvertrag, wie es zum Ende der Befristung weitergehen kann. Hier kommen unterschiedliche Verlängerungsvereinbarungen ins Spiel wie:
Enthält Ihr Gewerbemietvertrag eigentlich eine Verlängerungsklausel?
Das ist möglich, denn ein Optionsrecht ist im Gewerbemietvertrag keine Seltenheit. Mieter und Vermieter müssen beim Abschluss eines Vertrags ihre verschiedenen Interessen unter einen Hut bringen. Sie möchten zwar meistens eine verlässliche Laufzeit, für die sich der befristete Mietvertrag eignet, gleichzeitig stellt sich aber die Frage, welche Dauer denn nun empfehlenswert ist. Niemand kann in die Zukunft sehen und die perfekte Laufzeit für die eigene Unternehmensentwicklung im Voraus ermitteln.
Ein Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren ist für ein stabiles Unternehmen mit Standortbezug vielleicht schon eine Herausforderung, weil das Damoklesschwert des Umzugs über dem Geschäftsbetrieb hängt. Andererseits kann ein Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren unter Umständen bei schlechter Geschäftsentwicklung schon zu einer drückenden Last werden. Daher entscheiden sich viele, eine für ihre Situation vernünftige Laufzeit zu vereinbaren und gleich eine passende Verlängerungsmöglichkeit mit in den Vertrag aufzunehmen.
Wenn Sie also wissen möchten, ob Ihr Gewerbemietvertrag eine Verlängerungsklausel enthält, sehen Sie nach, welche Vereinbarung für das Laufzeitende des Mietverhältnisses getroffen wurde. Gibt es eventuell einen Vermerk, dass sich das Mietverhältnis unter bestimmten Bedingungen verlängern lässt? Oder finden Sie einen Hinweis, dass sich der Gewerbemietvertrag unter gewissen Voraussetzungen automatisch verlängert?
Welchen Nutzen hat ein Gewerbemieter von der Verlängerungsklausel?
Auf den ersten Blick ist vielleicht nicht ganz klar, welchen Mehrwert eine Verlängerungsklausel Ihrem Unternehmen bringt. Schließlich kann ein Vermieter der automatischen Verlängerung des Gewerbemietvertrags widersprechen und der befristete Vertrag endet dann genauso, wie er ohne die Klausel geendet hätte. Doch je nach Vertragsausgestaltung können Sie von folgenden Vorteilen profitieren:
Gültig oder unwirksam – wann ist eine Verlängerungsklausel korrekt?
Wie bei allen Vertragsbestandteilen ist es wichtig, dass die Verlängerungsklausel deutlich und rechtssicher formuliert ist. Verschiedene Bedingungen, Konditionen und Voraussetzungen, die die Beteiligten aufnehmen wollen, sollten schriftlich vereinbart werden. Dabei ist es gut, die Formulierungen von einem Rechtsanwalt prüfen bzw. schreiben zu lassen, damit der Gewerbemietvertrag korrekt abgeschlossen und die Verlängerungsklausel nicht unwirksam ist.
Viele Gewerbemieter informieren sich vorab bereits über die Möglichkeiten dieser Klausel und welche Auswirkungen die verschiedenen Formulierungen auf ihren Betrieb haben könnten. Außerdem lassen die meisten die Vertragsausfertigung juristisch prüfen. So können sie sicherstellen, dass alle mündlich getroffenen Vereinbarungen auch so in die vertraglichen Ausfertigungen übernommen wurden. Und sie beugen Missverständnissen vor.
Wer eine Verlängerungsklausel in seinem Gewerbemietvertrag hat und nicht verlängern möchte, sollte unbedingt den Termin für den Widerspruch in den Terminkalender schreiben. Widerspricht der Mieter der automatischen Verlängerung nämlich nicht oder nicht korrekt, wird der Vertrag meist automatisch um die vereinbarte Laufzeit verlängert. Ohne fristgerechten Widerspruch sind Sie dann erneut für mehrere Jahre gebunden – eine ordentliche Kündigung während dieser Zeit ist regelmäßig ausgeschlossen
Mehr Flexibilität: Wie können Sie die Vertragsverlängerung gestalten?
Zugegeben: Häufig hat Ihr Vermieter genau gegensätzliche Verhandlungsziele und es ist nicht immer leicht, sinnvolle Kompromisse zu finden. Doch ganz grundsätzlich steht es Ihnen frei, die unterschiedlichsten Konditionen für die Verlängerungsklausel zu verhandeln und in den ursprünglichen Gewerbemietvertrag aufzunehmen. Welche Bedingungen könnten Sie für eine Verlängerung aushandeln? Eventuell einige aus den folgenden Bereichen:
Nicht vergessen: Mietkaution aushandeln
Vertragsverhandlungen für einen Gewerbemietvertrag oder einen Anschlussvertrag sind die Chance, bei der Mietkaution Kosten zu sparen oder Ihre Liquidität zu verbessern. Denn nicht nur die Höhe der Mietkaution, sondern auch die Art, in der sie gestellt werden muss, ist Verhandlungssache. Wir beraten Sie gerne, welche Vorteile Ihnen eine Mietkautionsbürgschaft bringt.
Kritaya Moschna, Spezialistin Kautionsversicherungen
Tipps zur Vertragsverlängerung: Welche Schritte stehen nun an?
Zunächst prüfen Sie am besten, ob eine Verlängerungsklausel in Ihrem Gewerbemietvertrag vorhanden ist. Je nachdem sind nämlich kurz vor dem Ablauf des befristeten Mietvertrags ganz unterschiedliche Dinge zu tun:
Besonders wenn Vertragsverhandlungen anstehen, lohnt es sich oft, sich bereits Monate im voraus gut vorzubereiten. Holen Sie sich beispielsweise Vergleichsangebote ein und prüfen Sie Unterlagen, um gute Argumente für Ihre Verhandlungsposition zu haben. Holen Sie sich bei Bedarf Hilfe bei einem regionalen Immobilienmakler oder einem Rechtsanwalt. Zudem ist es empfehlenswert, die Verhandlungen frühzeitig vor Auslauf des Gewerbemietvertrags zu starten. Der Weg zu Verhandlungsergebnissen und Kompromissen kann steinig sein und sich verzögern – schließlich möchten Sie vermeiden, dass der bestehende Gewerbemietvertrag ausläuft, bevor der neue in trockenen Tüchern ist.
Fazit
Die Verlängerungsklausel beim Gewerbemietvertrag sorgt dafür, dass sich der Vertrag zu den vereinbarten Bedingungen automatisch verlängert. Meist gibt es eine Möglichkeit, der Verlängerung zu widersprechen und damit den Vertrag zu beenden. Die Bedingungen für die Verlängerung werden meist bereits in den ursprünglichen Gewerbemietverträgen ausgestaltet. Die Mietparteien bestimmen beispielsweise, wie lange die Vertragsverlängerung läuft, ob sich die Miethöhe ändert oder ob gewisse Renovierungen durchzuführen sind. Für Gewerbemieter bedeutet eine Verlängerungsklausel meist mehr Flexibilität bei der Regelung der Vertragslaufzeit und eine gewisse Sicherheit, den Unternehmensstandort zu halten.
Disclaimer: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder entspricht keiner Rechtsberatung. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.
