Die Kaution zum Gewerbemietvertrag trifft Gründer oder etablierte Unternehmen. Denn wer eine gewerbliche Immobilie für das Geschäft oder die Expansion sucht, muss nicht nur ein geeignetes Objekt finden, um zu einem Übereinkommen mit dem Vermieter zu gelangen, fällt auch eine Kaution an. Anders als bei privaten Mietverträgen hat der Besitzer der Immobilie viel Freiheit und ist nicht an die üblichen drei Monatsmieten gebunden. Für Mieter bedeutet die Mietkaution bei einem Gewerbemietvertrag deshalb oft eine beachtliche finanzielle Belastung – oft in Barmitteln. Es gibt allerdings Lösungen, die das Beibringen der Gewerbemietkaution deutlich erleichtern.
Kaution bei Gewerbemietvertrag
Welche Bedeutung hat die Mietkaution im Gewerbemietvertrag?
Dass ein Gewerbemietvertrag mit einer Kaution einhergeht, liegt auf der Hand – wie ein privater Vermieter will sich auch der Besitzer eines gewerblichen Objekts schützen gegen Zahlungsausfälle und Schäden. Die Kaution des Gewerbemietvertrags hinterlegt der Mieter zur Absicherung des Vermieters. Während die Rechte beider Parteien in privaten Mietverträgen detailliert durch den Gesetzgeber geregelt sind, ist dies für Gewerbe anders. Das gilt unter anderem für die Höhe, die Beibringung und Rückzahlung der Kaution.
Welche rechtlichen Aspekte und gesetzlichen Bestimmungen gelten bei einer Kaution bei Gewerbeimmobilien?
Bei der Anmietung einer Privatwohnung oder eines Wohnhauses liegt die Kaution bei drei Monatsmieten. Diese rechtliche Vorgabe trifft auf gewerbliche Mietverträge nicht zu. Das Fehlen von Auflagen, bedeutet, dass Mieter und Vermieter bei der Kaution des Gewerbemietvertrags deren Höhe, aber auch die Art, wie sie beigebracht wird, frei aushandeln können.
Eine Verpflichtung für den Vermieter, die Kaution anzulegen oder zu verzinsen, gibt es bei der Kaution eines Gewerbemietvertrags im Gegensatz zu privaten Mietkautionen nicht. Sehr viel Aufmerksamkeit sollten Mieter dem Insolvenzschutz schenken – dazu muss der Vermieter die erhaltene Kaution treuhändisch verwalten, getrennt von den eigenen Finanzen.
Eine gewerbliche Mietkaution und die Ausgestaltung des dazugehörigen Vertrags sind für Mieter daher eine beachtliche Herausforderung – um die Kaution gemäß Gewerbemietvertrag kommen sie aber nicht herum, denn ein Fehlen der Kaution ist ein Kündigungsgrund. Und da es für gewerbliche Objekte keinen Räumungsschutz gibt, hat dies sofortige Folgen.
Wann darf der Vermieter einer Gewerbeimmobilien Kaution einbehalten?
Die gezahlte Kaution für eine Gewerbeimmobilie muss der Vermieter mit dem Ende des Mietverhältnisses zurück zahlen. Zuvor darf er sich Zeit nehmen, den Zustand des Objekts zu prüfen. Das Einbehalten der Kaution bei einem Gewerbemietvertrag – oder auch eines Teils davon – ist gerechtfertigt, wenn Schäden am Objekt vorliegen oder Schönheitsreparaturen notwendig sind. Auch ausstehende Mietzahlungen oder nicht beglichene Betriebskosten berechtigen den Vermieter, sich an der Kaution schadlos zu halten – ebenso wie ein verspäteter Auszug. Ist dies nicht der Fall, ist eine vollständige Rückzahlung der Kaution des Gewerbemietvertrags zu leisten.
Wie hoch darf die Mietkaution bei Gewerbemietvertrag sein?
Gesetzliche Auflagen und Obergrenzen bezüglich der maximalen Höhe einer Mietkaution gibt es bei gewerblichen Objekten nicht. So kann bei einem Gewerbemietvertrag die Kaution nicht selten sechs bis zwölf Monatsmieten ausmachen. Wieviel Kaution bei Gewerbemietvertrag tatsächlich vereinbart wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören
Was sind die Gründe für eine höhere Mietkaution bei einem Gewerbemietvertrag?
Die Kaution eines Gewerbemietvertrags fällt deutlich höher aus als im privaten Wohnungssektor. Das hat gute Gründe – die Risiken für den Vermieter sind nämlich höher. Während die monatliche Miete für eine normale Mietwohnung eine mehr oder weniger überschaubare Summe ist, liegen die Kosten für Gewerbemieten besonders in attraktiven Gewerbegebieten nicht selten im sechsstelligen Bereich. Der Wert der vermieteten Flächen oder Räumlichkeiten ist entsprechend. Ausfälle der Mietzahlungen oder Schäden am Objekt nehmen vor diesem Hintergrund eine gänzlich andere Dimension an. Ein Vermieter hat zunächst beträchtlich investiert, um sein Grundstück oder sein Gebäude anbieten zu können. Diese Investition möchte er natürlich schützen.
Welche 3 Arten von Kaution bei Gewerbemietverträgen gibt es?
Die Bedingungen und Argumente rund um die Mietkaution Gewerbe haben wir vorgestellt – nun soll es darum gehen, auf welche Weise Mieter sie beibringen können. Grundsätzlich haben Unternehmen drei Möglichkeiten für die Kautionszahlung.
- 1Die geforderte Kaution auf den Gewerbemietvertrag kann in bar bzw. durch eine Banküberweisung geleistet werden. Wer clever verhandelt hat, zahlt auf ein Treuhandkonto ein, das Insolvenzschutz gewährt und mit einer Anlage und Verzinsung einhergeht.
- 2Will der Mieter die Summe nicht komplett selbst beibringen, kann er statt dessen eine Bankbürgschaft nutzen. Diese Bürgschaft durch die Hausbank schmälert jedoch die eigene Kreditlinie und damit die Liquidität.
- 3Eine Kautionsversicherung entlastet Unternehmen und sichert Vermieter ab. Mit einer Mietkautionsbürgschaft vom Versicherer zahlen Firmen dafür lediglich eine jährliche Prämie für die Dauer des Mietverhältnisses. Die eigene Liquidität bleibt unbeeinträchtigt.
Gerade die weitgehende Vertragsfreiheit, die der Gesetzgeber beim Abschluss gewerblicher Mietverträge einräumt, kann auch für Mieter ein Vorteil sein. Wer die Besonderheiten der eigenen Branche und der örtlichen Immobilienmärkte kennt, profitiert in den Verhandlungen mit dem Vermieter von diesen Kenntnissen und sichert sich selbst und die hinterlegte Kaution mit detaillierten vertraglichen Bedingungen ab. Es lohnt sich, die Bedingungen für die Kaution beim Gewerbemietvertrag an einem Muster zu studieren.
Was sind die Besonderheiten der Rückzahlung einer Mietkaution bei Gewerbeimmobilien?
Endet das Mietverhältnis, darf ein gewerblicher Mieter seine Kaution zurückfordern. Dass der Besitzer der Gewerbe-Immobilie diese ganz oder zum Teil einbehalten darf, wenn er berechtigte Ansprüche hat, wurde bereits dargelegt. Auch eine Prüfungsfrist wird dem Vermieter zugestanden. Allerdings ist er hinsichtlich der Kaution des Gewerbemietvertrags zur Rückzahlung verpflichtet, wenn keine Schäden oder Versäumnisse des Mieters vorliegen.
Wie lange darf eine Kaution aus einem Gewerbemietvertrag einbehalten werden?
Wie viel Zeit darf sich der Vermieter bei einem gewerblichen Mietvertrag lassen, bis er die hinterlegte Kaution zurückzahlt? Hier können Mieter von ähnlichen Fristen ausgehen, wie sie auch im privaten Wohnungsmarkt gelten – das heißt, wenn das Objekt ohne Mängel oder offene Forderungen und pünktlich an den Eigentümer übergeben wurde, darf ein Unternehmen auf der umgehenden Erstattung der Kaution bestehen.
Möchte der Vermieter eine Prüfungsfrist geltend machen, stehen ihm dafür allerdings drei bis sechs Monate zu – im Einzelfall sogar bis zu einem Jahr. Für Mieter gilt in jedem Fall – dranbleiben. Denn nach drei Jahren sind die eigenen Ansprüche auf die Rückerstattung der Kaution eines Gewerbemietvertrags verjährt und nichtig.
Welche steuerliche Aspekte sind bei einer Mietkaution bei Gewerbemietvertrag zu beachten?
Wird beim Gewerbemietvertrag die Kaution brutto oder netto erhoben? Die Kaution eines Gewerbemietvertrags unterliegt nicht der Besteuerung etwa durch eine Umsatzsteuer – denn es handelt sich hier um eine hinterlegte treuhändische Sicherheitsleistung. Allerdings kann sich die Kaution erhöhen, falls der Vermieter die Miete einschließlich der Umsatzsteuer erhebt – in diesem Fall darf er den Steuersatz auch für die Kaution verlangen. In der Praxis läuft dies nicht auf eine tatsächliche Steuerzahlung hinaus, sondern nur auf eine höhere Mietkaution.
Gibt es eine Anlage- und Verzinsungspflicht bei einer Mietkaution für einer Gewerbeimmobilie?
Ob es auf die Kaution beim Gewerbemietvertrag Zinsen gibt, ist fallweise zu verhandeln. Eine Verpflichtung, die Kaution auf einen Gewerbemietvertrag verzinslich anzulegen, besteht für Vermieter nicht – der Inhaber einer gewerblichen Immobilie darf sogar eine Kautions-Verzinsung im Gewerbemietvertrag ausschließen. Allerdings gilt auch hier, dass Mieter mit gut geführten Verhandlungen erreichen können, dass die Kaution während der Verwahrungszeit nicht ungenutzt bleibt und sich mehrt. Eine eingehende Lektüre der Konditionen des gewerblichen Mietvertrags und gegebenenfalls die Aufnahme von Änderungen im eigenen Interesse können und dürfen Mieter verfechten – so auch eine verzinsliche Anlage. Sieht der Mietvertrag eine Regelung zur Verzinsung nicht vor, oder lehnt er diese nicht ausdrücklich ab, kann der Mieter ein Anrecht auf Zinsen ableiten, etwa wenn der Betrag auf einem Spar- oder Festgeldkonto deponiert wurde. Dann erhalten Mieter die Kaution des Gewerbemietvertrags mit Zinsen zurück.
Mit einer Mietkautionsbürgschaft wettbewerbsfähig bleiben
Die Mietkautionsbürgschaft bzw. Mietkautionsversicherung ist eine Art der Bürgschaftsversicherungen. Zu meist guten Konditionen können Firmen die Kaution auf eine attraktive Gewerbeimmobilie beibringen. Der Vorteil der Bürgschaftsversicherung gegenüber Barzahlung oder Bankaval: Sie belastet weder die Liquidität noch wird sie auf die Kreditlinie angerechnet!“
Kritaya Moschna, Spezialistin Kautionsversicherungen
Wie wird ein Gewerbe-Mietvertrag gekündigt?
Das Ende des Mietverhältnisses bestimmt ebenfalls die Ausgestaltung des Mietvertrags. Während manche Verträge ein automatisches Auslaufen zu einem bestimmten Termin vorsehen, weisen andere Verträge eine Verlängerungsklausel auf.
Gewerbemietvertrag fristlos kündigen – mögliche Gründe
Eine fristlose Kündigung lässt der Gesetzgeber auch bei der Gewerbemiete gelten – hier müssen dann wichtige Gründe angeführt werden, die eine Partei nicht aus dem Hut ziehen darf, sondern vorher bereits angemahnt hat.
Dazu gehören aus Mietersicht Schäden an der Immobilie und ein Ausbleiben der vereinbarten Wartung. Denkbar ist auch eine fristlose Aufhebung des Mietverhältnisses, wenn eine der beiden Parteien insolvent wird – einschließlich der Rückzahlung der Kaution auf den Gewerbemietvertrag.
Fazit
Auch bei einer gewerblichen Immobilie hinterlegen Mieter für den Abschluss eines Vertrags eine Kaution. Abhängig von der Höhe der Miete, der Branche und anderen Aspekten kann diese Gewerbekaution beachtliche Höhen erreichen. Dabei besteht in Übereinkunft mit dem Vermieter längst nicht immer die Notwendigkeit, die Kaution in bar oder mit einer Bankbürgschaft beizubringen.
Wer sich für eine Kautionsversicherung entscheidet, schmälert die eigene Liquidität nicht und verfügt über genug Kapital für das eigene Geschäft und dessen strategischen Ausbau.
Den Antrag auf eine Bürgschaftsversicherung für eine Kaution des Gewerbemietvertrags stellen interessierte Unternehmensinhaber direkt beim Versicherer oder Versicherungsmakler. Hier werden auch die Konditionen individuell und maßgeschneidert ausgearbeitet und zeitnah realisiert. Die Bürgschaftsurkunde wird meist innerhalb weniger Tage ausgestellt und ermöglicht den Vertragsabschluss mit dem Vermieter.
